Worker's Resort

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自从有关“不必要的办公室理论”的争论开始以来，一些公司有缩减占了固定成本很大一部分的办公室花费的倾向。 同样，搬迁办公室的成本也将缩减，“留下装修及办公设备的办公室”正在引起关注。 搬入的住户可以接管搬出的住户使用的室内装饰和设备，从而可以节省搬入和搬出时的开支，这是非常有吸引力的。

本来就已被不断看好的“留下装修及办公设备的办公室”，因新冠病毒的影响，需求正在加速增长，今后人们对办公室的选择的变化即将到来。 “留下装修及办公设备的办公室”的增加将如何影响借贷者？我通过对从事办公室中介的Hitokara Media Co.，Ltd.的Kaichi Noda先生和Frontier Consulting Co.，Ltd的Manami Hase小姐的采访，获取了最真实的行业现状，现整理如下：

为什么现在“留下装修及办公设备的办公室”会受欢迎？

低空置率的办公室租赁的繁荣景象因新冠病毒的影响已经不复存在了

Noda先生说，一般来说房地产市场的周期为10年，办公室租赁现在也正处于这个周期的转折点。

目前为止写字楼的空置率一直维持在低水准，租金呈上升倾向。 但是，由于新冠病毒的影响，空置率开始上升，租金也越来越难难以上涨了。 同样，承租公司的需求也发生了变化，由于业务扩展而导致的扩张和搬迁已成为过去，相反，降低固定成本，导入远程办公，减少出勤员工人数正在成为新的趋势，为减少办公室成本而搬迁的需求正在迅速增加。

针对这种情况，Hitokara Media Co.，Ltd.的 Noda先生推测，今后可能会有更多的办公室空置，空置率可能会上升。因此，出租方需要采取措施来提高入住率，但是用传统方法似乎很困难。

与10年前的不同之处在于：由于远程办公的普及，对办公室的需求发生了变化

说到10年前的上一轮周期，可以回想起2008年的雷曼冲击。 当时，经济衰退导致以市中心为中心的办公室空置率上升，需要采取措施来吸引租户，但是各写字楼的业主说，这次新冠病毒的情况又和十年前不同。

例如，雷曼冲击时，我们能够采取诸如提供6个月免租期之类的措施来找到租户公司，但是目前的新冠病毒流行期间，办公室的必要性正在受到质疑，因此按照传统方式去寻找租户公司已经不可行了。作为未来生存策略的有效手段之一，保留原租户公司的装修及办公设备的趋势正在增加。

在新冠病毒发生前，保留原租户公司的装修及办公设备的办公室的受欢迎程度一直受到抑制，是因为它只对承租方有利，对出租方来说是有利有弊，有争议的措施。
从租户/承租方的角度来看，搬出时无需花费恢复原状的成本，搬入时无需花费室内装修的成本。 但是，另一方面，对出租方来说，很难判断未恢复原状的办公室的状态是好是坏，并​​且租赁合同的处理也需要变更或复杂化，与租户间产生摩擦的风险也会增加。所以尽管有些业主正在积极采取保留装修及办公设备的措施以加强租赁成交，但也有一些持反面意见的业主。

现在逐渐增多的保留原租户的装修及办公设备的办公室，大多数是个人业主，他们可以灵活地做出对应，但这种动向正在逐步扩展到中型写字楼。 根据Hase小姐的说法，拥有约100坪的中型写字楼的业主们，越来越多都外包或委托给管理公司了，将来这些管理公司很可能会收到越来越多的保留原租户的装修及办公设备的咨询。 目前，大型写字楼也介入保留原租户的装修及办公设备的情况仍然有限，但是其中一些已经开始展开这方面的业务了。
基于这些基础背景，以下是承租人和出租人将来都要考虑的关于保留原租户的装修及办公设备的办公室租赁时的具体要点。

保留装修及办公设备对今后办公室选择上将带来的三个变化

行业的变化（1）：办公物件的内装修会带来附加价值

对租户的影响：搬出时无需将办公室恢复到原始状态，入住时的成本也可以得到控制。
对出租方的影响：内装修的附加值可以包含到租金里

首先是可以把“内装修”的价值添加到办公室租赁的租金中。最初，初创公司或风险投资公司们花费大量资金装修，而退房时不得不恢复原状，会造成巨大的浪费，基于这种想法，保留装修及办公设备的方法应运而生，也就是内装修和办公设备可以视为办公室的资产。

再次重申，这对租户来说，好处也是显而易见的。当您要搬出当初花费了大量创意和金钱而创建的办公室时，无需再花费金钱来恢复原状，还可以将它装让给下一家租户继续使用。另外，搬入一侧的租户将能够控制装修开支，并缩短或减少施工周期，甚至可以立即获得令人满意的工作环境。 对于那些不知道办公室的投入和产出效果，且无法短时间内决定如何进行内装修的企业，也可以通过搬入已经有室内装修的办公室来测试其效果。

另一方面，Noda先生指出，对出租方来说还有一项优点是，以保留装修及办公设备为契机，可以提高租金。 目前为止，出租方的租金定价大致取决于物件地理位置和租赁条件，但如果这是一间带装修和办公设备办公室，就有可能根据装修和设备的差别，来设定比周围租赁市场更高的租金。对于租户来说，可以不再担心搬迁时的装修费用和时间，而且搬迁成本的降低也会带来一定的财务空间，因此也会积极考虑略高于市场价格的租金。

行业的变化（2）：可以整理原状恢复时的资金流向

对租户的影响：与搬迁相关的资金流动的透明度增加（=满意度提高）
对出租方的影响：成为改善原状恢复这一行业惯例的契机

第二点是，改变行业“恢复原状”的习惯也将改变资金的流向。租户搬出时恢复房屋原状是写字楼租赁行业的常识。 但是，这笔高支出也经常成为讨论的焦点。特别是，租户直到退租之前才能知道恢复原状的具体费用，因而常常会带来大幅超过预期的“惊喜”。

这背后至少有以下三个因素：①出租方通常指定施工单位进行原状恢复工作，这使得价格竞争变得困难 ②对于某些管理公司来说，原状恢复实际上是有利可图的, 因为施工单位收取的费用里面包括了管理公司的手续费 ③大大增加的原状恢复费用在租户退租前才给予告知,并且最终通过从保证金（=押金）中抵扣这一方式来解决,是目前的行业惯例。

这也可以说是写字楼租赁行业里不可避免的地方：前租户希望减少退租的成本，而新租户则希望自己租赁的房屋是干净整洁的，而出租方当然也会将业务外包给可靠的管理公司以满足租户们的需求，当然安排和协调原状恢复施工单位的管理公司不能没有利润。 此外，考虑到租户会有破产风险，需要事先估算出原状恢复的成本，并在该成本内进行原状恢复，所以保证金（=押金）要能够覆盖掉原状恢复费用的行业惯例是不可避免的。

但是，为了提高行业的稳健性，有必要提高恢复原状的交易的透明度。 特别是在风险公司和初创公司中，越来越多的公司认为从“组织和人员”的角度来看，办公室对于经营策略很重要，在装修上花费预算的另一面，是加强对费用和资金流向的严格把关。通过灵活运用保留装修和办公设备，租户不仅可以避免恢复原状所需的成本，还可以避免因行业习惯和机制而增加的费用。

对出租方来说，通过满足租户的这种需求，即保留装修和办公设备这种方式，来作为摆脱行业障碍的一种方法，通过组件强化租赁，来实现办公室搬迁方面资金流向的透明性， 这将是一个契机。

行业的变化（3）：由于没有了恢复原状这一“操作”，租户入退居时的确认手续将增加。

对租户的影响：入住时，可能不仅需要与出租方交接，还需要与前租户交接。
对出租方的影响：有必要规定恢复原状的水准，以避免与租户之间产生摩擦的风险。

这里要注意的一点是，正如前面提到的出租方所关注的，前租户如何将装修和办公设备交接给出租方，出租方又如何再交接给新的租户。 具体来说，“如何判断未恢复原状的办公室的状态”和“恢复原状的场合应做到什么程度”将成为焦点，2020年4月，通过对民法的修订，来严格制定恢复原状的合同，已经开始运作了。

实际上，Noda先生正在通过签约时就明确规定恢复原状时出租方和承租方各自的责任，以明确退租时应该恢复原状到何种程度，来给与双方支持。具体而言，就是要避免合同中的表述含糊不清，并通过添附“恢复原状的标准”和“建筑分类表”等材料以及具体的室内照片等方法来对应。

此外，对租户来说，退居租户和新租户之间有必要进行详细的对接。 Hase小姐谈到了越来越多的租户们会在诸如Facebook之类的SNS上交流办公室的情况，即将入住的租户事先向退居租户仔细确认会留下哪些办公设备和装修很重要。

承租人实际寻找保留装修和办公设备的办公室，并订立合同的三个要点

随着需求的增加，近几年，关于保留装修和办公设备的办公室的介绍服务和网站的数量已大大增加，Hase小姐说在实际使用此类服务​​时需要注意以下这些要点。

在匹配保留装修和办公设备的办公室的服务时，有些租户或中介没有经过业主的许可就擅自发布信息，会造成某些业主感到不愉快并且不同意出租的情况。此外，尽管新租客决定搬入保留装修和办公设备的办公室的主要原因之一是可以直接使用原来的装修和和设备，但由于原租户违反合同，而最后没有继承到该留下的设备。虽然只是极少数，但这种问题案件也有发生过。

基于这种保留装修和办公设备的办公室租赁方式对出租方和承租方双方都有风险的事实，承租方在寻找此类办公室并签订合同时应确认以下三个注意点。

注意点①：网站上所记载的物件情报是否已获得大楼业主的许可？

当找到感兴趣的办公室情报时，最好确认一下该信息是否已获得业主的许可。尽管应该相信发布者的道德，但是为避免卷入不必要的麻烦，承租方自己也应具备足够的辨别能力。作为辨别的要点，租赁条件和搬入时间不明确的场合，则必须小心，因为这是尚未获得业主许可或尚未建立牢固的联系的迹象。

注意点②：退去的租户会留下哪些设备，拿走哪些设备，是否已充分协调好？

最好仔细确认，除了物件情报，退居租户会拿走哪些设备，留下哪些设备是否也已充分记载。 在许多情况下，调整时间越长，退居住户越难以确定带走哪些设备，以至于迟迟无法签订合同。租赁保留装修和设备的办公室的时候产生摩擦的原因常常是，原租客迟迟无法确定条件。

解决方法是，新的租户公司在确定租赁合同的同时，就留下哪些设备另外再签订转让合同。 这是因为，关于留下哪些设备的调整还没充分确认的情况下就签订房屋租赁合同，退居租户就会在设备转让合同的交涉时处于有利地位。因此，为避免退居租户反悔，租赁合同和设备转让合同应同时签订。 但是，会遇到这样的问题，就是退居租户的新的办公室合同还没签订好的话，这边的合同当然也无法进行。所以，搬入保留装修和设备的办公室通常需要2~3个月的时间。

注意点③：留下的设备是否有损坏？

通常被忽视的是是否仔细确认了留下的设备是否有任何损坏。 为此，不仅要看房时仔细检查，选择什么样的中介公司也很重要。Noda先生所在的Hitokara Media公司的做法是，列出要转移的物品清单，少则2~3次，多则4次，在将入住租户在场的情况下，现场确认转移物品。 因为搬入后如果发现家具和设备受损，维修和更换的费用将由新租户承担，因此，看房时仔细检查，寻找可信赖的经纪公司很重要。

最后：如果您想找保留装修和设备的办公室，请咨询这方面专业的中介公司。

Noda先生说，尽管保留装修和设备的办公室搬迁案件数量有所增加，但仍然不常见。在考虑这类办公室的时候，还是建议咨询这方面专门的中介公司。尤其对于业主来说，很难判断保留装修和设备出租好，还是恢复原状后出租好，专业的经纪公司将给出直率的建议。

另外，正如我在本文中介绍的那样，承租方（即将搬出的租户和即将搬入的租户）之间就保留装修和设备进行交涉可能是一个行业禁忌。正是因为现在的非常时期，使这种可以降低成本的保留装修和设备的办公室很有吸引力，但是也有很多事情需要注意。也正因为迎来了这种重大的变化，慎重考虑作为企业重要经营战略的办公室的运营就显得非常重要了。

※以下是本次采访的野田賀一先生所在的株式会社Hatoshi Karamedia和长谷麻奈美小姐所在的株式会社Frontier Consulting 关于保留装修和设备的办公室的专门网站。

株式会社Hitokara Media 运营「スイッチオフィス」

株式会社Frontier Consulting 运营「つながるオフィス」

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